楼宇经济突围“三重奏”
市南区重塑楼宇经济筋骨 向新破局向质盘活向韧筑基
市南区楼宇经济“拔节生长”。市南区招商投资发展中心供图
开篇语
楼宇经济作为城市高质量发展的“垂直开发区”，既是衡量区域经济韧性的关键指标，更是彰显创新活力的重要标尺。在日前举办的2025中国楼宇经济高质量发展大会上，青岛市市南区、市北区、崂山区凭借极具创新性的楼宇经济发展模式与亮眼的实践成效，从全国数十个参评城区中脱颖而出，成功斩获“2025年中国楼宇经济高质量发展城区”殊荣。近日，记者深入市南、市北、崂山三区实地探访发现，三区楼宇经济发展已构建起优势互补、错位协同的良性生态格局，这片蓬勃生长的“垂直产业链”正持续涵养着青岛经济高质量发展的新高地。
站在浮山湾畔眺望，鳞次栉比的摩天新贵和“高龄”老楼共同勾勒着市南区独特的天际线。目前，这片诞生了青岛最早亿元楼宇、已连续三年获评中国楼宇经济（总部经济）标杆城区30强的发展热土上，相当一部分楼宇进入“20岁+”，面临着产权分散、设施陈旧、产业外迁等“中年危机”，正身处楼宇经济3.0时代的“核心战场”。在市南区，一场向新打破空间困局、向质盘活存量载体、向韧筑基长效治理的突围战打响，重塑着楼宇经济的筋骨。
生态重塑向新破局
市南是老牌楼宇经济强区，经过多年发展，初步形成了以香港中路为横轴，以中山路、延安三路、山东路、福州南路为四大纵轴，特色产业园区多点分布的“一横四纵、多园联动”楼宇经济空间格局。“老牌”往往意味着基础深厚、管理稳健、长期可持续投资，但不可避免的是，时间还会“附赠”年代久远、设施陈旧、产权分散等问题。
位于东海西路、已经投用23年的海信大厦一度是这些典型问题的“代表”。去年以来，在经历了一系列更新改造后，现在的海信大厦拥有了高端完善的商务大堂、高低分区直达的智能电梯、可容纳260人的海景多功能厅，以及1700平方米的现代化员工餐厅……满足了现代企业的多元需求。
目前，像海信大厦这样开始焕新升级的楼宇，在市南区还有14座。如深业大厦增建外墙保温层、中信大厦加挂LED大屏、山东外贸大厦电力系统更新项目均已完工；能源集团办公楼外部公共空间、内部基础设施、地下停车场扩建等项目改造开始收尾；贝蒙特大厦完成2部电梯更换，中铁青岛中心、科技城等楼宇启动大堂、电梯、空调等设备设施更新工作，累计改造面积达30万平方米，投资金额超3000万元。
撬动老旧楼宇新生，物理空间改造是“基础课”，更深层的生态重塑、价值激活是决定焕新成败的“必修课”。
坐落于香港西路的裕源大厦在上世纪90年代末交付使用，今年7月又有新动向——市南区启动大业主式更新改造，由青岛海建投资有限公司发挥区属国有企业作用，组织10余个楼宇业主成立业委会，整合楼宇零散业权、经营权，集中统一改造运营，实现“老旧散”楼宇功能、产业真正焕新。“成立业委会是大业主式更新改造的重要一步。有了可借鉴的第一步，山东国贸大厦将成为下一个试点，计划收购楼宇8个整层，面积达8000平方米。”青岛海建投资有限公司相关负责人告诉记者，通过整合零散业权与经营权实现集中改造，有效破解了因意见不一导致改造难的瓶颈，能够有效降低单户成本，避免业态混乱，将“高龄”楼宇转化为高性价比产业载体。
招大引强向质盘活
亿元楼宇是丈量区域经济高度与产业密度的一把标尺。市南区现有建筑面积5000平方米以上商务楼宇135座，总建筑面积468万平方米，税收过亿元楼宇（园区）有30座。每一座亿元楼宇背后，都是汇聚着引领发展的优质产业、高能级项目的强力驱动。为“沉睡空间”引来“真金白银”的优质产业项目，成为提升楼宇“体质”、重塑经济版图的关键落子。
招大引强，亿元项目群重塑产业生态。“今年，我们加快推进15处闲置载体盘活，全区上半年招引落地优质项目74个，其中亿元以上项目44个。”据市南区招商投资发展中心相关负责人介绍，抖音集团一级子公司“巨量引擎”2月注册以来，营收累计达10.53亿元。全球动力电池龙头宁德时代、科技创新代表极易科技、重要产业资本力量澳柯玛产投等一批“打基础、利长远、增后劲”的产业大项目纷至沓来。它们如同磁石，吸引着上下游资源在市南聚集，为楼宇注入了高端产业基因。
商办焕活，“黄金区位”迎来“黄金租客”。今年，香港中路地标建筑中铁青岛中心大厦迎来重量级“住户”——背靠欧力士集团的欧力士（青岛）资产管理有限公司签约入驻。京东金融即将入驻中天恒商务大厦，银河大厦、伟东·世奥国际等楼宇也成功牵手优质企业。这些高端企业的选择是对核心区价值的再确认。
精准匹配，当好项目与载体的“红娘”。盘活不仅是“腾笼”，更要精准“换鸟”：如今漳浦路12号地块不再荒芜，投资1亿元的“心动里”都市潮流运动社交公园将破土动工；海关总署培训基地华丽转身为小麦岛旅居中心；原巴黎春天、惠国宾馆、亚洲市集、银海大世界等商业载体的空置部分，已“名花有主”；原德宝花园地块将划归中信集团，一张医疗康养集聚区新地标蓝图正在擘画。市南区还为泰和泰律师事务所、京东Mall等实力项目方精准推荐远雄广场、海天中心、海信大厦、华润中心、百盛写字楼等20余处优质载体，累计面积达20.8万平方米，提升了项目落地效率。
党建引领向韧筑基
楼宇经济的高质量发展，不仅需要物理空间的改造与优质项目的填充，也需要深层治理韧性的锻造。楼宇经济蓬勃发展也带来了治理碎片化、服务难落地、楼社相隔离等问题。面对治理新课题，市南区以党建引领作为破题的关键钥匙，为楼宇经济注入可持续的稳定动能。
为了解决楼宇党建“空白点”和“两张皮”问题，市南区出台《市南区加强楼宇党建工作十条措施》，建立强化“区委—街道党工委—楼宇党委—驻楼企业党组织”一贯到底的组织体系，从制度层面推动“一轴四联”在重点楼宇落实落地。开展“强基层基础，到基层领干，为基层赋能”工程，30位区级负责人带头包联35座重点楼宇担任党委书记，街道处级干部担任副书记，配套制定《楼宇党建工作指引》白皮书，为项目化、清单化抓好任务落实提供指引。
效果立竿见影。在青岛涉外法务区，新成立的楼宇党委迅速成为“强力粘合剂”，将法务区秘书处、政府职能部门、律所、入驻企业、街道社区紧密联结。
楼宇党建的生命力在于精准匹配企业和白领的刚需，推动楼宇党群服务中心从单一活动场所向综合服务阵地迭代升级。今年以来，市南区委组织部会同区委社会工作部，依托区级楼宇党建联席会议制度，定期召集相关部门走进楼宇现场办公。每季度举办“楼宇开放日”活动，组织专业机构、专家学者等社会力量深入楼宇一线，推动政策资源直达企业，切实将党建优势转化为发展动能。
高楼大厦与属地社区比邻而居，打破“物理相邻、情感疏离”，推动“楼社融合”，加快构建区域化党建治理格局，也在发生着激发楼宇内生治理活力的“化学反应”。香港中路街道在中环广场等4座楼宇成立“楼委会”，建立常态化议事协商机制，充分调动入驻企业积极性，变“被动管理”为“主动治理”，成功解决了楼内招商引资、改造更新等13项共性难题，有效提升了楼宇自我管理和服务品质，为楼宇经济高质量发展注入了源头活水。
“逼仄空间”到“垂直高地”
市北区103座商务楼宇中24座税收过亿元 形成“一楼一产业”特色格局
市北区中央商务区在特色楼宇加持下蓬勃发展。 市北区融媒体中心供图
在青岛中央商务区核心地段，56层的青岛国际航运中心巍然矗立，130余家航运、金融、贸易企业在此集聚，3000多名员工在此逐梦；全区103座商务楼宇星罗棋布，24座税收过亿元楼宇、30座特色产业楼宇撑起区域经济“半壁江山”……从老城区的“逼仄空间”到能级跃升的“垂直高地”，近年来，市北区正以楼宇经济为笔，在青岛现代化国际大都市建设的画卷上，写下了浓墨重彩的篇章。
楼上签约楼下服务
作为市北区特色楼宇的标杆，青岛国际航运中心由山东海洋发展有限公司投资建设，自2019年启用以来，便以“筑巢引凤”的精准策略，构建起要素齐全的现代航运服务业产业链。“招商时，我们一直坚持‘长期主义’，聚焦青岛市整体产业规划，锚定聚集头部企业。”山东海洋发展有限公司招商运营部部长范超说。
青岛国际航运中心定位海洋经济领域，汇聚中国船级社、挪威船级社、BV船级社、劳氏船级社4家世界级船级社，中国海事仲裁委员会青岛中心、上海海事大学青岛研究院等机构相继入驻，清洁能源、海上风电等头部企业扎根生长，为产业链搭建起坚实骨架。山东海运、泽瑞船务、太古轮船等航运总部企业的集聚，更让产业链“血脉畅通”——货代物流、船代公司就近协作，企业间业务往来“足不出楼”便能高效完成。金融与数字科技的“双翼”则为产业链插上腾飞的翅膀，中国船东互保协会办事处提供专业保险服务，券商、险资公司、融资租赁公司满足多元金融需求；气象导航等海洋科技企业入驻，让科技赋能船东总部发展。如今，这座楼宇已形成独特的“产业化学反应”：一项业务能串联起4—5家企业，上下游加速融合，真正实现“楼上签约、楼下服务，楼内循环、楼外拓展”。
创新服务传递温暖
商务服务、物业服务、产业服务、政务服务是青岛国际航运中心的四大特色。
商务服务平台借鉴胖东来的服务理念，在员工餐厅推出“不满意就退款”服务。在这个可容纳1200人用餐的餐厅里，企业员工对口味、菜品温度等有任何不满，都可以申请退款。“实施之后，真正退款的人数比我们想象中少很多。”范超说，平台的服务宗旨是“幸福和爱，温暖一座城”，就是希望让楼内工作生活的人感受到幸福，并将这份力量传递给整座城市。
除特色平台外，青岛国际航运中心还从人才、资金、技术、资讯四大方面助力企业发展。人才方面，集团与BOSS直聘对接洽谈优惠措施，联合市北区人力资源和社会保障局组织招聘活动，还与青岛市海洋局和市北区政府共同创立人才赋能中心落实人才政策；资金方面，拟成立产业引导基金并寻找投资机会，同时对接银行资源提供贷款融资支持；技术方面，与国实集团等技术型企业合作，通过大数据及算法赋能楼内企业，开展技术对接交流会，助力企业知识产权成果认定转化及高新技术企业等资质认定；资讯方面，2021年底成立的企航俱乐部如今已吸引67位企业家加入，同时围绕金融、货代行业组织专业论坛和沙龙，为企业搭建交流拓展平台。
解决暑期托管难题
随着入驻企业不断增多，职工子女假期托管问题成为一大痛点。每到假期，不少企业职工会带着孩子到楼内上班。为解决这一难题，2024年暑期，青岛国际航运中心首次尝试推出互助成长课堂，吸引了150多个孩子报名参加。
今年暑假，公益成长课堂开课首日就有70余名职工子女参与。考虑到孩子人数多、年级跨度大，集团多方协调，腾出1200余平方米楼层，按小学、初中、高中不同年龄段需求划分独立区域。“早晨带孩子一起来单位，下班后再一起回家，少了很多后顾之忧。”一位在大楼上班的员工说。
之所以定位为“互助成长课堂”，是希望通过共享方式调动大厦内各家企业资源，共同为孩子们提供成长平台。课堂整合楼宇入驻企业资源，精心设置特色课程：上午让孩子们完成暑假作业，下午开展作家分享会、理财课堂、企业走访、职业体验等课外活动，还邀请各行各业的专业人士来授课：船长讲大海航行的故事，证券工作人员教孩子们做“小小财商”，一楼咖啡店的咖啡师带领大家做咖啡，还有健身、队列、卫生等课程。范超说，“虽然设立托管课堂花费了很多精力，也要投入一定费用，但只要能让入驻企业员工安心工作，我们就觉得很有意义。”
助力老城“向上生长”
青岛国际航运中心的繁荣，是市北区楼宇经济“产业赋能”的生动缩影。近年来，市北区紧扣“2+6”特色产业体系，以总部经济与数字经济为双轮，建立动态化楼宇资源库精准匹配产业链需求。数据显示，今年二季度，市北区在营建筑面积万平方米以上的商务楼宇及产业园区达93座，同比增长10.7%；总建筑面积约419.97万平方米，同比增长11.2%；入驻企业7907家，“一楼一产业、一楼一生态”的特色格局已然成型。
产业赋能是楼宇经济的核心引擎。市北区围绕青岛市“10+1”创新型产业体系、“4+4+2”海洋产业体系，将楼宇作为产业升级的“主战场”。通过精准定位，青岛国际航运中心聚焦航运服务业，浪潮大数据产业园深耕数字经济，百洋健康科技园打造医药生态，让每座楼宇都成为产业发展的“强支点”。今年新培育的3座特色楼宇，更让全区特色楼宇总数达30座，产业集聚效应持续放大。
运营提质是楼宇经济的活力源泉。市北区创新引入专业运营团队，探索“策展式办公”“零碳楼宇”等新场景，让楼宇不只是办公空间，更是创新载体。“楼宇贷”等金融产品的开发，为楼宇改造、企业发展注入资金活水；“政务服务会客厅”的全覆盖，让政务服务从“区厅”延伸到“楼内”，企业获得感持续提升。
生态协同是楼宇经济的可持续保障。市北区通过完善“生态协同”机制，推动楼宇与周边产业园、高校资源深度融合。“高校创新转化+楼宇孵化”的合作模式，让科技成果加速落地；共享设施、文化活动、社群建设，让楼宇成为“有温度的产业社区”。数据显示，随着生态的完善，市北区楼宇入驻率稳步提升，企业留存率保持高位，形成“引进一个、带动一片、繁荣一方”的良性循环。
“下一步，我们还是聚焦主业，在主赛道上发力，计划引进更多业内头部企业，在入驻率上实现更高提升。”范超说。青岛国际航运中心的规划，正是市北区楼宇经济“精准发力”的缩影。
站在新的发展起点，市北区将继续围绕青岛市“10+1”创新型产业体系、“4+4+2”海洋产业体系及区“2+6”特色产业体系，聚力提升楼宇经济发展能级。计划新增2座税收亿元楼宇、6座特色楼宇，加速新材料、智能制造等新兴产业导入，深化“总部+基地”“高校+楼宇”模式，让楼宇成为新兴产业的“孵化器”和“加速器”。
从“逼仄空间”到“垂直高地”，市北区用楼宇经济的蓬勃发展书写了老城区转型的精彩篇章。一座座拔地而起的商务楼宇，不仅是城市的天际线，更是经济发展的增长极；一个个贴心周到的服务举措，不仅温暖了企业的心，更筑牢了发展的根基。
一座楼串起产业上下游
崂山区税收过亿元楼宇数量位居全市第一 搭建产业链协同发展平台
崂山区绘就楼宇经济发展蓝图。 崂山区委宣传部供图
近年来，崂山区始终将楼宇经济作为区域高质量发展的重要引擎，坚持“标准化、智慧化、精细化、协同化”的发展思路，以标准化为抓手实现品质突破，创新建立涵盖楼宇全生态发展周期的系列标准规范，打造星级楼宇17座，培育特色产业楼宇19座，税收过亿元楼宇数量保持全市第一、全省前列。从解决职工“就餐难”的民生小事，到搭建产业链协同的发展平台，崂山区用红色动能激活楼宇经济“一池春水”，让一座座商务楼宇变身城市经济转型升级的“垂直产业园”，在山海相拥的沃土上绘就现代化城区新画卷。
“红色纽带”串起楼宇片区
近日，记者来到位于崂山区金家岭街道的大荣片区，看到片区内美食广场、健身中心、智税微厅等配套设施一应俱全。其中，坐落于海尔路180号的大荣中心——这座由A、B两座塔楼组成的高端生态写字楼，在党建引领下的精细治理，成为崂山区“五星商务楼宇”“和美楼宇”的典范。
“走在片区里，经常能遇到熟人打招呼，感觉就像生活在一个温暖的社区里。”大荣片区职工王琳的真切感受，道出了崂山区楼宇治理的温度。2024年4月，大荣片区楼宇党委正式成立，这片由17栋商务楼宇组成的城市核心商务区，从此有了串联515家企业、7200余名职工的“红色纽带”。
“大荣片区是城市核心商务聚集区，企业类型多、职工数量大，治理需求复杂多元。”大荣片区楼宇党委书记梁冰介绍，党委成立之初就确立了“组织破圈、资源破壁、服务破题”的工作思路。通过建设楼宇党群服务驿站、共享会议室，打造智税微厅税务工作站、智能书柜，为企业活动、税务办理、员工学习提供便捷服务；引入瑞幸咖啡、可好便利店等品牌快消店，青岛盈海医院、州信医学影像体检中心等医疗机构，满足职工用餐、健康等需求；安装AED自动体外除颤仪、配置600个停车位，从细节处筑牢安全保障网。
专业的运营管理是楼宇品质的保障。由青岛蓝海物业管理有限公司统一运营的大荣中心楼座，始终秉持“真情服务为家增值”宗旨，联动政府、企业、社区资源建立青年活动群，常态化开展政策宣讲、健康义诊、非遗手作体验等活动。“每月都有新鲜活动，工作再忙也能找到放松的方式。”一位企业员工笑着说。
打造楼宇治理“崂山模式”
记者在大荣中心B座看到，政务自动化服务区、阅览区、休息区功能分明。地下一层的物业会议室经过改造，成为“1+N”党群服务主阵地，每月都会在这里召开楼宇议事会，企业代表、物业公司、党员代表齐聚一堂，共商楼宇大事小情。
“有事敞开说、有事随时议、有事自己做主”的治理氛围，让许多难题迎刃而解。“之前整个楼宇没有外卖餐档，原有的堂食区域因空间小、质量不高等问题无法满足职工就餐需求。”梁冰告诉记者，针对职工反映强烈的“就餐难”问题，楼宇党委联合运营方通过谈判考察，引入斑马云厨，打造全市首个标准化外卖区，实现900人次堂食、1400人次外卖的日均服务量。“以前中午要么点外卖，要么出去找餐馆，现在下楼就能吃到热乎饭。”职工的点赞是对治理成效的最佳认可。
楼宇治理的“崂山模式”并非偶然，而是源于科学系统的顶层设计。2024年，崂山区出台《关于深化完善党建引领楼宇治理工作机制的意见》，从优化组织体系、治理模式、服务矩阵、基础保障四大维度构建制度框架，为楼宇经济发展提供“指南针”。
针对楼宇党委场地难题，崂山区因地制宜分类施策：通过政企合作建设枢纽型楼宇党群服务中心4处，改造盘活闲置空间建成24小时政务自助站等微阵地5处，打造专业化驿站51处。这些阵地坚持“一室多用、开放共享”原则，“政治引领区域”强化党性教育，“综合服务区域”设置“午间议事厅+健身角”，“专项赋能区域”配备创业路演厅，“政务直办区”实现惠企服务“一站式受理”，大幅缩短服务半径。
大荣片区的实践正是这一体系的生动缩影。党委成立后深入开展“扫企问需”行动，累计解决职工就餐难、租房难、运动场地不足等35项痛点问题；全年解决企业用工、融资等难题20余项，开展志愿服务、资源对接活动40余场，服务覆盖超2000人次。为激活楼宇发展内生动力，大荣片区创新“双轮驱动”模式，实体化运行楼宇工作站，配备专职网格员和物业楼长，组建4支志愿服务队。2024年，青年志愿服务队开展安全巡逻、环境整治等活动30余次，推动楼宇公共问题解决率提升至95%。
大荣片区还创新“资源清单化、服务项目化”机制，编制《党建资源手册》，促成52家企业品牌联建、28家企业产业链合作，带动增收超170万元。党委依托片区资源组建“多元智库”，开展“创新引领・专利护航”“青银融易行”等8个联建项目，为12家企业提供融资指导、专利申报服务，直接解决融资需求超300万元。
“楼宇里都是‘邻居’，以前各做各的，现在通过党委搭建的平台，才发现合作空间这么大。”一家金融企业负责人说。记者了解到，大荣片区联合青岛宁川禾教育咨询有限公司等机构，为280余名职工提供子女托管、科普研学等“暖心工程”；联动高校资源输送专业人才，为企业精准匹配岗位需求28人次，就业率达92%。组织50余场义诊，惠及职工800余人；“书香楼宇”系列活动辐射青年职工300余人；非遗手工志愿队开展的串珠、烧箔画等活动，不仅传承传统文化，更成功孵化出1家文创企业……“这些活动让楼宇有了文化气息，也让企业间有了情感连接。”梁冰说。
从“个体发展”到“集群共进”
如今的崂山区，140余座重点楼宇内注册市场主体达2.7万余家，税收过亿元楼宇数量保持全市第一、全省前列。从“物理空间”到“生态社区”，从“个体发展”到“集群共进”，党建引领的楼宇经济正成为区域高质量发展的强劲引擎。
“企业需求在哪里、政务服务就到哪里”，这是崂山区优化营商环境的承诺，更是党建引领楼宇服务的准则。通过“三推动”做法，崂山区将政务服务、政策支持、资源共享送到企业“楼门口”，持续厚植高质量发展沃土。
推动政务下沉，打造“楼门口的政务服务”。依托楼宇党群服务中心开设政务服务驿站，集政策咨询、帮办代办、网办辅导等功能于一体，实现惠企服务从“窗口办”向“楼门口办”升级。推动政策上门，精准滴灌助企发展。采用“楼宇点单+主动上门”方式，为企业提供定制化政策服务。推动企业共赢，构建协同发展生态。将楼内金融、科技、制造等上下游企业纳入“红色合伙人”体系，成立产业链联盟。
此外，崂山区还以智慧化为支撑赋能招商引资，联动市、区两级智慧楼宇平台，率先搭建楼宇“数字矩阵”，畅通项目、楼宇匹配渠道，加速企业选址落地。以精细化为导向供给多元服务，主动分楼包干、问计解难，为楼宇企业、员工解决产权办理、便捷就餐、暑期托管等诉求，开展政策宣讲、健康诊疗、职场赋能、社交联谊等多元服务活动，持续优化营商环境。以协同为纽带凝聚发展合力，联合区楼宇经济发展协会及仲量联行、英国IWG集团等专业运营机构，通过开展楼宇招商推介会、资源对接圆桌洽谈、“楼宇开放日”等活动，推动楼宇间共享资源、共谋发展。
站在新起点，崂山区楼宇经济发展蓝图已然绘就。
来源｜青报全媒体记者 张琰 青岛早报记者 刘文超